Unentgeltliches Erbbaurecht: Keine Anschaffung durch Erbbauzinsverpflichtung

Als privater Grundstücksbesitzer haben Sie sicher bereits gehört, dass der Veräußerungsgewinn bei einem Grundstücksverkauf regelmäßig nicht versteuert wird, sofern zwischen Erwerb und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen. Unter den Grundstücksbegriff fallen auch grundstücksgleiche Rechte. Das Erbbaurecht ist zum Beispiel ein solches Recht. Nicht von diesem Begriff erfasst wird dagegen der Erbbauzins. Dieser ist vielmehr wie ein Mietaufwand zu verstehen, wie das Finanzgericht Köln (FG) kürzlich noch einmal klargestellt hat. Zwar wird der Erbbauzins in der Regel für die Nutzung des Erbbaurechts gezahlt, die Zinsen stellen aber keine Anschaffungskosten für dieses Recht dar. Und ohne Anschaffung auch keine Veräußerung und damit kein Veräußerungsgewinn – oder?

Genau auf diese Frage zielte der Fall vor dem FG ab. Die Klägerin erhielt ursprünglich unentgeltlich ein Erbbaurecht auf 20 Jahre befristet, dafür zahlte sie regelmäßig Erbbauzinsen. Eine Anschaffung lag also eigentlich nicht vor. Auf dem Grundstück baute sie eine Gaststätte. Innerhalb des Zehnjahreszeitraums veräußerte die Eigentümerin (eine Personengesellschaft) das Grundstück. Dabei wurde auch das Gaststättengebäude veräußert sowie das Erbbaurecht gelöscht. Streitig war nun der Gewinn der Klägerin.

Da das Erbbaurecht unentgeltlich übertragen worden war, griff hier eine Besonderheit des Gesetzes. Danach wird bei unentgeltlichen Vorgängen auf den Rechtsvorgänger zurückgegriffen, so auch im Fall des Erbbaurechts. Dieses Recht gilt nämlich als Teil des Grundstücks und ist somit durch die Personengesellschaft als ursprüngliche Eigentümerin bei dem Erwerb des Grundstücks mit erworben worden. Trotz der Unentgeltlichkeit konnte also ein anteiliger Wert für die Anschaffung des Erbbaurechts ermittelt werden, der anschließend auch für die Klägerin galt.

Da der Grundstückserwerb nahezu gleichzeitig mit der Bestellung des Erbbaurechts für die Klägerin zusammenfiel, war der Zehnjahreszeitraum auch unter Einbeziehung des Rechtsvorgängers unterschritten. Die Klägerin musste den Veräußerungsgewinn daher doch noch versteuern – und zwar unter Zugrundelegung der anteiligen Anschaffungskosten des Rechtsvorgängers.

Hinweis: Die Schwierigkeit in diesem Fall liegt darin, den Anschaffungsvorgang rechtlich überhaupt als unentgeltlich zu erkennen. Ob dann auch die Schlussfolgerung so korrekt ist, wird demnächst der Bundesfinanzhof entscheiden. Wir informieren Sie wieder.

(aus: Ausgabe 11/2015)