Maklerkosten: Wann beim Immobilienverkauf Werbungskosten anfallen können

Fallen beim Verkauf Ihrer Immobilie Maklergebühren an, können Sie diese als Werbungskosten bei Ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machen. Dies gilt nach einem aktuellen Urteil des Finanzgerichts Münster (FG), wenn und soweit Sie mit dem Verkaufserlös ein Darlehen tilgen, das Sie zur Finanzierung anderer Mietobjekte aufgenommen haben.

Diese Entscheidung dürfte bei Vermietern und Hausbesitzern auf breites Interesse stoßen und den Inhalt künftiger Vertragsregelungen beeinflussen. Denn Maklergebühren, die – wie auch Vorfälligkeitsentschädigungen – beim Verkauf eines Vermietungsobjekts anfallen, gehören als Veräußerungskosten zum nichtsteuerbaren Vermögensbereich. Deshalb können sie steuerlich nur bei den Spekulationsgewinnen berücksichtigt werden. Dagegen hält es das FG für möglich, dass sie – als Geldbeschaffungskosten bei der Finanzierung anderer Immobilien – mit der Einkünfteerzielung durch – eben diese – anderen Immobilien zusammenhängen.

Im zugrundeliegenden Fall hatte ein Hausbesitzer eines seiner drei Mietobjekte verkauft und dazu einen Makler beauftragt. Die Finanzierung der weiterhin vermieteten Wohn- und Geschäftshäuser war über eine Grundschuld auf dem verkauften Grundstück abgesichert worden. Den Verkaufspreis verwendete der Hausbesitzer größtenteils zur Tilgung von Darlehen, die der Finanzierung der beiden anderen Mietobjekte dienten. Vor diesem Hintergrund entschieden die Finanzrichter, dass die Aufwendungen, die dem Hausbesitzer beim Verkauf des einen Mietobjekts entstanden waren, als Geldbeschaffungskosten mit den Mieteinkünften aus den anderen Immobilien zusammenhängen, soweit der Hausbesitzer mit dem Verkaufserlös die anderen Mietobjekte finanziert. Das gilt allerdings nur, wenn er diese Finanzierung von vornherein beabsichtigt hatte.

Hinweis: Leider ist dieses positive Urteil noch nicht rechtskräftig. Da es im Widerspruch zur Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) stehen könnte, wurde Revision eingelegt. Laut BFH ist eine Vorfälligkeitsentschädigung, die durch die Veräußerung eines Mietshauses ausgelöst wurde, nämlich in keinem Fall als Werbungskosten bei Einkünften aus einer neuen Kapitalanlage zu berücksichtigen: weder wenn der Restkaufpreis tatsächlich für die neue Kapitalanlage verwendet noch wenn bereits bei der Veräußerung über den Kaufpreis zur Kredittilgung verfügt wurde.

(aus: Ausgabe 10/2013)