Steuerfreier Immobilienverkauf: Wenn die aufschiebende Bedingung erst nach der Spekulationsfrist eintritt

Wenn zwischen Ankauf bzw. Herstellung und Verkauf eines Mietshauses (oder einer Wohnung) noch keine zehn Jahre liegen, wird auf den Verkaufsgewinn Spekulationsteuer fällig. Wird die Veräußerung aber auch nur einen Tag über die sogenannte Spekulationsfrist hinausgezögert, geht der Fiskus leer aus. Daher ist es ganz besonders wichtig, die Zehnjahresfrist genau zu ermitteln und auszusitzen. Für ihre Berechnung kommt es übrigens auf die zivilrechtliche Wirksamkeit des (Notar-)Vertrags an, nicht aber auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses.

Kommt nun noch die Besonderheit hinzu, dass der Grundstücksverkauf unter einer aufschiebenden Bedingung erfolgt, die erst nach Ablauf der Spekulationsfrist eintritt, so liegt kein steuerpflichtiges Spekulationsgeschäft vor. Diese Berechnungsweise hat jetzt das Finanzgericht Münster in einem vielbeachteten Grundsatzurteil klargestellt und damit über eine immer wieder auftretende, höchstrichterlich aber erstaunlicherweise ungeklärte Fragestellung entschieden – zugunsten der Immobilienbesitzer.

Beispiel: Frau Schneider hatte mit Kaufvertrag vom 01.03.2001 ein Grundstück erworben und mit notariellem Vertrag vom 01.02.2011 wieder veräußert. Auf den ersten Blick lag der Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist, da nur neun Jahre und elf Monate zwischen Kauf und Verkauf vergangen waren.

Besitz, Nutzen und Lasten an dem Grundstück sollten allerdings erst am 01.07.2011 – also außerhalb der Spekulationsfrist nach zehn Jahren und vier Monaten – auf den Käufer übergehen. Ergänzend hatten die Parteien vereinbart, dass der Vertrag nur wirksam werden sollte, wenn bestimmte behördliche Freistellungsbescheinigungen erteilt werden. Diese Bescheinigungen lagen tatsächlich erst am 01.12.2011 – und damit deutlich außerhalb der Zahnjahresfrist – vor.

Das Finanzamt konnte den Verkauf also nicht innerhalb der gesetzlichen Spekulationsfrist verorten und den Veräußerungsgewinn, den Frau Schneider erzielt hat, damit auch nicht der Einkommensteuer unterwerfen.

Dass die Immobilienveräußerung unter diesen Bedingungen komplett steuerfrei bleibt, gilt unabhängig davon, dass der Eintritt der aufschiebenden Bedingung von der Entscheidung eines nicht am Vertrag beteiligten Dritten ist. Der Eintritt der Bedingung wirkt auch nicht auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses zurück. 

(aus: Ausgabe 09/2013)